Povinné a nepovinné revízie, odborné skúšky a odborné prehliadky vyhradených technických zariadení (2. časť)

 

 

 

 

Pod pojmom požiarna ochrana sa na bytovom dome rozumie najmä zaistenie podmienok na ochranu majetku a zdravia všetkých osôb a zvierat pred vznikom požiaru. Hlavným zákonom, ktorý upravuje požiarnu ochranu je zákon č. 314/2004 Z. z. o ochrane pred požiarmi.

 

Správca alebo predseda spoločenstva sú povinní zabezpečiť OPaOS na zariadeniach, ktorými bytový dom disponuje: prenosné hasiacie prístroje – raz ročne hydranty a hydrantové hadice – raz ročne požiarne dvere a okná – raz ročne preventívna požiarna prehliadka – raz ročne EPS (elektrická požiarna signalizácia) – denne, mesačne, štvrťročne, ročne SHZ (stabilné hasiace zariadenie) – denne, týždenne, mesačne, štvrťročne, ročne.

 

 

Veľmi často sa stáva, že technik požiarnej ochrany počas preventívnej požiarnej prehliadky vytkne nevhodné predmety v spoločných častiach bytového domu a je povinnosťou vlastníkov, aby zabezpečili nápravu. V prípade, že tak neučinia, musí správca alebo predseda konať a bezodkladne predmety odstrániť. Vyplýva to z § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde je správca alebo predseda povinný:

 

,,Zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“ Pojmu ,,bezprostredné ohrozenie“ sme sa v minulosti venovali v osobitnom článku, ktorý si môžete prečítať na tomto odkaze.

 

 

Každý bytový dom ktorý má výťahy, má určite zazmluvnenú spoločnosť, ktorá vykonáva OPaOS týchto zdvíhacích zariadení. Termíny OPaOS sa upravujú v prílohe č. 7 k Vyhláške. Pravidelné prehliadky a skúšky: týždenná prehliadka (vykonáva dozorca výťahu) trojmesačná prehliadka (vykonáva odborný pracovník revízny technik) trojročná skúška (vykonáva odborný pracovník revízny technik) úradná skúška po šiestich rokoch za účasti Technickej inšpekcie, a. s.

 

V krajinách Európskej únie sa aktívne používa viac ako 3 milióny výťahov a až 50 % z nich má viac ako 20 rokov. Na Slovensku je stav taktiež podobný. Kladieme dôraz na to, aby sa staré výťahy postupne vymieňali, nakoľko ich bezpečnosť už nespĺňa aktuálne štandardy nových výťahov.

 

Aby bola zabezpečená kontrola zo strany správcu alebo predsedu SVB, odporúčame, aby mali u seba uschované knihy výťahov a tak vždy kontrolovali, kedy sa vykonávali OPaOS. V prípade, že zvažujete nový výťah, je veľmi dôležité medzi jednotlivými ponukami porovnávať cenu mesačného servisu, nakoľko to je suma, ktorú budete spoločnosti uhrádzať každý mesiac. Musí sa vždy počítať s tým, že sa cena za servis bude pravidelne zvyšovať o mieru inflácie meranú indexom spotrebiteľských cien, ktorú každý rok zverejňuje Štatistický úrad Slovenskej republiky.

 

 

Za vyhradené technické zariadenia sa považujú šikmé schodiskové plošiny, zvislé plošiny a stoličkové výťahy, ktoré sú určené pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu. Taktiež ako v prípade výťahov, termíny odborných prehliadok zariadení pre zdravotne ťažko postihnutých upravuje príloha č. 7 k Vyhláške. Periodicitu odborných prehliadok, skúšok a revízií určuje výrobca. Odborná prehliadka ktorú vykonáva odborný pracovník sa uskutočňuje: 1 x ročne pre zariadenia do 10 jázd denne 2 x ročne pre zariadenia nad 10 jázd denne Odborná skúška sa vykonáva každé 3 roky.

 

 

Do tejto kategórie patria vodomery na studenú a teplú vodu a kompaktné merače tepla. V zmysle prílohy č. 1 k vyhláške č. 161/2019 Z. z. Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky o meradlách a metrologickej kontrole, sa bytové vodomery na studenú a teplú vodu vymieňajú každých 5 rokov odo dňa montáže.

 

Je nesmierne dôležité, aby sa výmena uskutočnila v dostatočnom predstihu, nakoľko spotreba nameraná na meradlách po splatnosti overenia, nemôže byť použitá ako podklad k ročnému vyúčtovaniu a správca alebo predseda, musí spotrebu vypočítať náhradným spôsobom, až do okamihu, kedy sa meradlá nevymenia. Dávame do popredia Smernicu Európskeho parlamentu a Rady EÚ 2018/2002 z 11. decembra 2018, ktorou sa mení smernica 2012/27/EÚ o energetickej efektívnosti (ďalej už iba ako „Smernica“), podľa ktorej by od od 25. októbra 2020 mali všetky novoinštalované meradlá a pomerové rozdeľovače umožňovať diaľkový odpočet. by sa od 1. januára 2027 mali vymeniť tie meradlá, ktoré neumožňujú diaľkový odpočet.

 

 

Aj keď Slovenská republika zatiaľ neimplementovala Smernicu do zákonov alebo vyhlášok, vlastníkom odporúčame montáž vodomerov umožňujúcich diaľkový odpočet. Medzi najväčšie výhody patrí samotný odpočet, pri ktorom nie je nutné vstupovať do bytov vlastníkov. Všetky odpočty sa konajú v jeden deň, čo má za následok priaznivý koeficient medzi fakturovaným množstvom dodanej vody a spotrebou na podružných vodomeroch v ročnom vyúčtovaní. V praxi to znamená, že na vodomeroch sú umiestnené diaľkové moduly, ktoré majú životnosť až 10 rokov. Prvotná investícia je samozrejme vyššia, no ak sa po 5 rokoch budú meniť vodomery, modul zostane.

 

Vyhláška Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky o meradlách a metrologickej kontrole Sankcie za nevymenené meradlá môžu byť pre niektorých správcov až likvidačné. Nehovoriac o spoločenstvách, kde za výmenu zodpovedá samotný predseda. V zmysle § 55 ods. 1 zákona č. 157/2018 Z. z. zákon o metrológii, inšpektorát ukladá pokutu od 200 eur do 10 000 eur. Rovnaký spôsob je aj v prípade kompaktných meračov tepla (ďalej už iba ako „merač tepla“), ktoré sa vymieňajú/ciachujú každé 4 roky. Myslíme tým prístroj určený na meranie množstva tepla, ktoré je odovzdávané teplonosnou látkou. Aktuálne sú náklady na ciachovanie a výmenu meračov tepla skoro totožné, preto ciachovanie rovnakých meračov sa už neopláca tak, ako tomu bolo v minulosti.

 

Ak si porovnáme náklady na výmenu meračov tepla a pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (ďalej už iba ako „PRVN“), jednoznačne sú PRVN nákladovo nižšie ako merače tepla. Dovoľujeme si poznamenať, že PRVN nespadajú pod zákon 161/2019 Z. z. o meradlách a metrologickej kontrole. Jedná sa o zariadenie, ktoré zaznamenáva teplotu výhrevného telesa, teplotu vzduchu v miestnosti a vyhodnocuje ich rozdiel. Tento rozdiel sa nazýva dielik, na základe ktorých sa počíta spotrebná zložka nákladov na teplo. Pri meračoch tepla je spotreba vyjadrená v jednotkách GJ, kWh alebo MWh. Výmena PRVN sa uskutočňuje každých 10 rokov z dôvodu, že tak je výrobcom stanovená minimálna životnosť baterky v zariadení.

 

 

Pri rozhodovaní dodávateľa (či už meračov tepla alebo PRVN) je potrebné brať do úvahy aj jednotlivé ceny za tepelnú službu (cena za odpočet meradiel a vyúčtovanie), nakoľko tieto náklady vám budú v ročnom vyúčtovaní rozúčtované. Spolu s meračmi tepla alebo PRVN, je nevyhnutné mať vyváženú vykurovaciu sústavu. Tá sa docieli hydraulickým vyregulovaním vykurovacej sústavy.

 

Táto povinnosť je uložená správcovi alebo spoločenstvu v zmysle ustanovenia § 8 ods. 2 písm. a), b) zákona č. 555/2005 o energetickej hospodárnosti budov, v zmysle ktorého „(2) Vlastník existujúcej budovy je povinný a) zabezpečiť reguláciu zásobovanie teplom v budove, b) zabezpečiť hydraulické vyváženie vykurovacej sústavy budovy po každom zásahu do jej tepelnej ochrany alebo technického systému budovy.“ Povinnosť je ustanovená aj v § 11 ods. 1 zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti: „(1) Vlastník budovy s celkovou podlahovou plochou väčšou ako 1000 m2 s ústredným teplovodným vykurovaním alebo so spoločnou prípravou teplej vody je povinný: a) zabezpečiť a udržiavať hydraulicky vyregulovaný vykurovací systém v budove, b) vybaviť vykurovací systém automatickou reguláciou parametrov teplonosnej látky na každom tepelnom spotrebiči, v závislosti od teploty vzduchu vo vykurovaných miestnostiach s dlhodobým pobytom osôb, c) zabezpečiť a udržiavať hydraulicky vyregulované rozvody teplej vody, d) vybaviť rozvody tepla a teplej vody vhodnou tepelnou izoláciou.“

 

 

Pred samotným vyregulovaním musí byť spracovaná projektová dokumentácia, na základe ktorej sa systém vyreguluje. Vyregulovanie sústavy by sa malo vykonať najmä v týchto prípadoch: po zateplení bytového domu v novostavbách pred odovzdaním bytov do užívania po výmene termostatických hlavíc hlučné a nekvalitné kúrenie Za nesplnenie vyššie uvedených povinností, hrozia správcom a spoločenstvám správne delikty so sankciami v tisícoch eur. Vyregulovanie slúži na dosiahnutie zníženia nákladov za teplo. V prípade kontroly inšpekciou, musí mať správca alebo spoločenstvo uschovaný preberací protokol a projektovú dokumentáciu.

 

 

Kategória, ktorá sa netýka väčšiny bytových domov, no aktuálne je viditeľné najmä v prípade novostavieb, že je kanalizácia vyvádzaná do prečerpávacích staníc vo vlastníctve bytového domu a následne odvádzaná do verejnej kanalizácie. Je to aj z dôvodu, aby sa vlastníci naučili správať zodpovedne a nevhadzovali do kanalizácie nevhodné predmety. Bohužiaľ si to vlastníci často začnú uvedomovať, až keď sú náklady na odčerpávanie a opravy v tisícoch eur.

 

V prípade, že má bytový dom žumpu, musí sa vyvážať 3 až 4 krát do mesiaca (záleží od kapacity). Náklady na žumpu sú vlastníkom vyúčtované v položke stočné. Bytové domy, ktoré majú stanice s čerpadlami, musia zabezpečiť minimálne 2 krát do roka čistenie šachiet a čerpadiel. Servis kalových čerpadiel by mal primárne vykonávať výrobca čerpadiel, alebo spoločnosť certifikovaná výrobcom.

 

 

Bytové domy, ktoré majú garážové brány by mali mať zabezpečený pravidelný servis minimálne 1 krát do roka, ak výrobca neustanovil inak. Záleží od bytového domu, či sa jedná o podzemné parkovanie, vstup do bytového domu, brány slúžiace nebytovým priestorom, brány do spoločného dvora a podobne. Napr. opravy brán pre individuálne garáže v podobe nebytových priestorov alebo samostatných stavieb určite spadajú do roviny individuálneho vlastníctva konkrétneho vlastníka bytu.

 

Opravy brán vedia byť veľmi nákladné, preto odporúčame, aby si vlastníci vždy našli vhodného dodávateľa, ktorý vie reagovať na poruchu rýchlo. Často sa na bytových domoch s garážovými bránami určite stretávate aj s názormi vlastníkov, ktorí nemajú parkovacie státie alebo prepravný prostriedok, že na opravy a servis brány by sa mali skladať iba tí, ktorí vlastnia/užívajú parkovacie státia. Je to samozrejme nesprávny názor, nakoľko garážová brána je spoločným zariadením bytového domu, najmä ak ide o polyfunkčný bytový dom, ktorý ma podzemné parkovanie.

 

 

V zmysle § 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ,,spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.

 

Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodne, teplonosné, kanalizačné, elektrické telefónne a plynové prípojky.“ Následne je v ods. 13 zadefinovaná garáž a v ods. 14 garážové stojisko. V neposlednom rade je dôležité poznamenať, že zvislá posuvná brána s motorovým pohonom s výškou zdvihu nad 2,7 m je definovaná ako vyhradené technické zariadenie v zmysle prílohy č. 1 k Vyhláške. Aj keď sa na bytových domoch nachádzajú brány s nižšou výškou zdvihu ako 2,7 m, stále je to zariadenie poháňané motorom, ktorý odoberá elektrickú energiu. Ak má brána lamely, môžu sa skriviť a poškodiť vozidlo, alebo zraniť človeka.

 

Čo sa týka elektriny, náklady by mali znášať výlučne iba vlastníci/užívatelia parkovacích státí. Najideálnejší stav je, keď má garážová brána svoj vlastný fakturačný merač. Ak nemá, radíme montáž podružného meradla, ktoré by meralo spotrebovanú elektrinu.

 

 

Kedy ste naposledy kontrolovali vetracie potrubia v bytovom dome? Jedná sa o súčasť bytových domov, ktorá sa výsostne dotýka každého vlastníka a pritom sa väčšinou kontroluje veľmi málo. Sú objekty, kde sa vetracie potrubia nekontrolovali celé desaťročia. Mnohí by boli veľmi zaskočení, čo všetko sa môže v potrubí nachádzať.

 

Navrhujeme, aby sa potrubie kontrolovalo minimálne raz za 2 roky. Vetracie potrubia vyúsťujú na strechách bytových domov, kde sa zdržiavajú holuby, prípadne iné vtáctvo, vďaka ktorému sa dostávajú do potrubia výkaly. Jeden holub vyprodukuje priemerne za rok 10-12 kg trusu, v ktorom sa nachádza kyselina močová, ktorá ničí betónové, vápencové a iné konštrukcie stavieb. Takéto prostredie je rajom pre parazity, baktérie a roztoče. V potrubí sa po rokoch usádza aj prach a rôzne nečistoty z pár jednotlivých kuchýň, preto kladieme dôraz na čistenie vetracieho potrubia aj z hľadiska požiarnej ochrany.

 

 

Najväčšou a najnákladnejšou investičnou akciou bytových domov je zateplenie obvodového plášťa. Mnoho bytových domov má zateplenie už dávno za sebou. Ako sa po zateplení staráte o vašu fasádu? Môžeme konštatovať, že drvivá väčšina bytových domov, ktoré sú zateplené 5 rokov a viac, už začínajú registrovať plesne, trhliny, odpadávanie farby a podobne.

 

 

Preto by tu mal byť správca alebo predseda, ktorý by navrhol čistenie a ošetrenie fasády, ktorá patrí všetkým vlastníkom. Pevne veríme, že je v záujme všetkých vlastníkov, aby udržiavali fasádu zdravú a estetickú. Problematike znečistených a zanedbaných fasád sa na profesionálnej úrovni venuje aj náš partner UMYJEM TO SK s.r.o. Bližšie informácie o technologickom postupe a materiáloch používaných pri čistení, sa môžete dočítať aj v našom článku na tomto odkaze.

 

Kontrola striech a žľabov

 

Minimálne 2 krát do roka by sa mala fyzicky kontrolovať strecha bytového domu (najmä ploché strechy) a to pred zimou a po zime. Strechy nie sú bezúdržbové a preto by ste ich mali obhliadnuť aj po silnom daždi, krupobití alebo silnej búrke. Niektorí vlastníci zo „spodných“ bytov často argumentujú, že to nie je ich problém a nechcú sa spolupodieľať na nákladoch spojených so strechou. Toto je absolútne nesprávny prístup, strechu vlastnia všetci vlastníci a je to problém celého bytového domu.

 

Dlhodobou aktivitou poveternostných vplyvov sa stáva, že strecha neplní svoj účel a začne postupne pretekať dažďová voda do vrchných bytov, pripadne spoločných priestorov. Najčastejšími poruchami sú trhliny a rozlepené spoje. Asfaltové strechy sa dajú opraviť takmer vždy a počas celej životnosti. Pri PVC fóliách je potrebné vedieť presný typ a hrúbku pôvodnej fólie, nakoľko ich oprava nie je vždy možná. Niektoré typy rýchlejšie krehnú a prípadné zváranie nemusí znamenať bezpečnú opravu. Tomuto sa dá včas predchádzať, ak sa budú vykonávať pravidelné obhliadky.

 

Ku kontrole strechy patrí aj pravidelné čistenie odkvapových žľabov, ktoré by sa mali minimálne 2 krát do roka skontrolovať a prečistiť. Do žľabov zvykne napadať lístie, ktoré môže zapchať odkvapový systém. To bude mať za následok, že sa bude voda hromadiť a v zime počas námrazy môže vážne poškodiť systém. Tomuto stavu sa môže predísť montážou zachytávačov lístia.

 

Hlavným dôvodom prečo vykonávať odborné prehliadky a odborné skúšky, revízie a kontroly nie sú sankcie, ktoré hrozia v prípade ich nevykonania, ale v prvom rade záujem o zabezpečenie bezpečného a zdravého bývania pre všetkých vlastníkov. Sme si istí, že vlastníci ocenia každý návrh predsedu alebo správcu na bezpečnejšie a kvalitnejšie bývanie.